¿Qué es una SOCIMI? Características y requisitos

Con este nuevo artículo, trataré de aclarar qué es una SOCIMI, así como sus requisitos y el régimen fiscal. Espero que te sirva de ayuda y te aclare muchas dudas.

¿Qué es una SOCIMI?

Para empezar, las SOCIMI son sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario que se configuran como un instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y, más en concreto, al mercado de alquiler.

Son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles garajes u oficinas entre otros.

En definitiva, se trata de un vehículo de inversión que tiene como una de sus finalidades dinamizar la inversión en el mercado inmobiliario y dotar al mismo de un instrumento equivalente al que ya poseen otros mercados inmobiliarios de países de nuestro entorno, los conocidos como Real Estate Investment Trusts (REIT).

Este vehículo permite participar en el mercado inmobiliario con un régimen fiscal especial que reduce tanto la tributación en materia de imposición directa e indirecta.

Requisitos

La aplicación del régimen de las SOCIMI está sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos:

  • La forma jurídica de las SOCIMI debe ser de Sociedad Anónima y debe tener un capital social mínimo de 5.000.000 de euros dividido en acciones nominativas. Solo podrá haber una clase de acciones.
  • Las SOCIMI deben tener como objeto social principal el siguiente:
    • Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
    • Tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar de distribución de beneficios.
    • Tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbanapara su arrendamiento (no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades) y que estén sometidas al mismo régimen de distribución de beneficios y de inversión. La totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere el punto anterior.
    • Tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de IIC.
  • En cuanto a los requisitos de inversión, las SOCIMI deberán invertir al menos en los siguientes activos:
    • El 80 % del valor del activo debe invertirse en:
      • Bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.
      • Terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.
      • Participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades que tengan por objeto social el de las SOCIMI.
    • El 80 % de las rentas (excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento), deberá provenir de:
      • Arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades que no formen grupo con independencia de la residencia.
      • Dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
    • Las inversiones realizadas por las SOCIMI deberán cumplir el siguiente requisito de mantenimiento:
      • Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años, incluyendo el tiempo que hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
      • Las acciones o participaciones en el capital deberán mantenerse en el activo al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal.
    • Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.
    • En cuanto a la distribución de resultados, deberán cumplirse las siguientes condiciones:
      • Estarán obligadas a distribuir como dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en la forma siguiente:
        • 100 % de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades que tengan el objeto social principal detallado anteriormente.
        • 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones una vez transcurridos los plazos de mantenimiento, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos en el plazo de tres años desde transmisión.
        • 80 % del resto de los beneficios obtenidos.
      • El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.
      • La reserva legal no podrá exceder del 20 % del capital social.
      • Los estatutos no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la legal.

Régimen fiscal

A la hora de tener analizar el régimen fiscal especial debemos considerar sus implicaciones tanto en sede de la SOCIMI como en sede de sus socios.

Implicaciones fiscales en la SOCIMI

  • Tributación directa:
    • El tipo de gravamen aplicable a las SOCIMI a efectos del Impuesto sobre Sociedades (IS) es del 0%.
    • La SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.
  • Tributación indirecta
    • No tributarán por Operaciones Societarias (OS) las operaciones de constitución y ampliación de capital de las SOCIMI.
    • 95% de bonificación a efectos del ITP-AJD por las adquisiciones de viviendas destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento.

Implicaciones fiscales en los socios de la SOCIMI

  • Dividendos
    • Socio sujeto pasivo del IS: Los dividendos percibidos no tendrían derecho a la aplicación de la exención establecida en el Artículo 21 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, TRLIS). Por lo tanto, tributarían al tipo del 25%.
    • Socio sujeto pasivo del IRPF: Los dividendos formarán parte de la denominada renta del ahorro que tributa a los siguientes tipos de gravamen:

  • Rentas obtenidas de la transmisión o reembolso de la participación en la SOCIMI
    • Socio sujeto pasivo del IS: Las rentas obtenidas no tendrían derecho a la aplicación de la exención establecida en el Artículo 21 del TRLIS. Por lo tanto tributarían al tipo del 25%.
    • Socio sujeto pasivo del IRPF: Las ganancias patrimoniales formarán parte de la denominada renta del ahorro que tributa a los siguientes tipos de gravamen:

Comparativa fiscal de estructuras de inversión

Finalmente, y con el objetivo de entender cómo se pueden utilizar las SOCIMI desde un punto de vista fiscalmente eficiente, a continuación, detallamos tres escenarios con estructuras de inversión diferentes donde se podrá ver la tributación efectiva agregada de cada una de ellas en base a un ejemplo numérico a efectos ilustrativos.

  • Escenario 1 (No SOCIMI)

En este escenario se detalla la tributación que se pondría de manifiesto en caso de invertir en activos inmobiliarios aptos para las SOCIMI pero utilizando una entidad sujeta al régimen general del IS a la que no serían de aplicación los beneficios fiscales de las SOCIMI

  • Escenario 2 (SOCIMI – Accionista Persona Jurídica)

En este escenario se detalla la tributación que se pondría de manifiesto en caso de invertir en activos inmobiliarios aptos mediante una SOCIMI pero interponiendo una entidad sujeta al régimen general del IS entre la SOCIMI y el inversor persona física.

Como podemos ver, el tipo medio efectivo de gravamen agregado (TMEG) no varía entre el escenario 1 y el escenario 2, situándose en el 42,14%.

  • Escenario 3 (Socimi – Accionista Persona Física)

En este escenario se detalla la tributación que se pondría de manifiesto en caso de invertir en activos inmobiliarios aptos mediante una SOCIMI participando directamente como accionista el inversor persona física.

Como se puede apreciar, la estructura óptima de inversión a efectos fiscales es la inversión directa de la persona física en la SOCIMI generándose un TMEG del 22,89% y, por lo tanto, generándose un ahorro fiscal respecto a los escenarios anteriores del 19,25%.

Espero haberte ayudado a entender qué es una SOCIMI. Si tienes cualquier otra duda, no dudes en contactarme o escribirme en los comentarios.

Por Eduardo Sánchez Iglesias | CV | Linkedin

Asesor fiscal y socio del despacho San Telmo Abogados y Economistas

ACTUALIZACIÓN

En base al anuncio que se produjo el 28 de octubre, la regulación fiscal de las SOCIMI va a verse modificada por la Ley de Presupuestos Generales del 2021. Dicha Ley establecería, según la limitada información que tenemos en estos momentos, un gravamen del 15% de sus beneficios no distribuidos como dividendo. Haremos futuras actualizaciones cuando conozcamos en mayor detalle el texto de la norma.

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