Alquiler con opción a compra: los pros y contras de esta fórmula

alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra constituye una de las modalidades que se pueden poner en práctica a la hora de gestionar una propiedad inmobiliaria. Quizás no es una de las más habituales, pero no cabe duda de que cuenta con una serie de ventajas tanto para el arrendatario como para el arrendador.

Sin embargo, se trata de una fórmula con unas condiciones relativamente más complejas que las del alquiler o de la compraventa simples. Por eso, antes de optar, sea como inquilino o como casero, por esta alternativa, es importante conocer no solo su naturaleza, sino también sus pros y contras. A continuación, se realiza un repaso acerca de las características de esta fusión entre al alquiler y la compra de una vivienda.

El contexto en el que se está desarrollando esta modalidad actualmente

En primer lugar, hay que destacar que, aunque no haya superado a los alquileres o las compraventas de pisos, esta opción está experimentando un auge en España. Al fin y al cabo, en los últimos años se ha registrado un incremento de la preferencia del alquiler. Este cambio se encuentra en la línea de las tendencias imperantes en la Unión Europea.

En el sentido indicado, no resulta extraño que coja fuerza una alternativa como el alquiler vinculado a una eventual compraventa posterior. Hay que tener en cuenta que permite fusionar el acervo histórico del país de propietarios con las necesidades de un mayor recurso al alquiler en épocas de crisis, como algunas de las que se han vivido últimamente.

La naturaleza de esta opción

Es preciso entender esta fórmula como una especie de precontrato. Se trata, a grandes rasgos, de un acuerdo en el que se introduce una opción que activa un contrato subyacente, que es el de compraventa.

El precontrato incluye unas condiciones de alquiler. Constituyen, en comparación con las habituales presentes en los alquileres, unos requisitos especiales. Cabe señalar que incorpora una prima, la cual viene a ser un plus que se paga, aparte del alquiler, por no poner el arrendatario la vivienda a la venta.

Estas primas se pierden, por parte del arrendador, cuando no se ejercita el derecho de compra que adquiere mediante su pago. Este tiene una fecha límite para ejercer este derecho. Abona las referidas primas y, mientras lo hace, el arrendatario bloquea una posible venta.

Estos alquileres asociados a una posible venta cuentan con dos protagonistas principales. Por una parte, existe un concedente, que es el vendedor o arrendatario. Es este perfil el que decide si incluye una opción de compra dentro del alquiler que se pueda llegar a acordar. Por consiguiente, la iniciativa, en este tipo de operaciones, corresponde a este rol.

Por otro lado, el optante es el inquilino y eventual futuro comprador. Es el arrendador quien, finalmente, cuenta con la posibilidad de aceptar o rechazar la compra.

El Tribunal Supremo es el órgano que ha definido estas operaciones como contratos de compraventa. Considera, como lo hace en su sentencia de 23 de abril de 2010, que el concedente abre la posibilidad exclusiva al optante de que active el precontrato de compraventa. Es entonces cuando se va a producir, para el primero de ellos, la obligación jurídica de celebrarlo y que surta los efectos oportunos.

Por último, hay que recordar que, para que el derecho a ejercer la opción de compra pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, deben cumplirse los requisitos recogidos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

Las ventajas y los inconvenientes de escoger esta alternativa

Aparte de que hay coyunturas de crisis que tienden a acercar los intereses de los vendedores y consumidores, esta fórmula cuenta con diversos beneficios (aunque también con algunas desventajas) que la pueden convertir en un buen pacto de término medio para las partes. No es un primer contrato cerrado, sino un precontrato que se despliega cuando se hace efectiva una opción especial contenida en su clausulado.

En cuanto a las ventajas para el arrendatario y futurible comprador, conviene recordar que se puede llegar a acordar que las sumas abonadas en concepto de alquiler sean descontadas del precio final que se pague en la venta del inmueble. En consecuencia, desaparece ese obsoleto prejuicio relativo a que satisfacer las cuotas del alquiler de una vivienda equivalía a estar desperdiciando el dinero invertido.

Estos descuentos pueden alcanzar la totalidad del precio del inmueble o solo un porcentaje. Su materialización depende de la negociación para fijar las cuotas, el plazo de pago del alquiler hasta que venza la opción de compra, etc.

Por lo tanto, el dinero que se abona en cuotas de alquiler se considera una inversión destinada a una futura compra. Mientras tanto, el arrendador gana tiempo para ir definiendo tanto su situación económica como su decisión respecto de una futura compra, la cual suele tener que ver con el estado cíclico de sus presupuestos o estar pendiente de decisiones ajenas, como un posible cambio de residencia por motivos laborales. Aparte, se puede valorar que los importes que se pagan por las cuotas de estos alquileres posibilitan una congelación favorable del precio de la vivienda, que suele tender a subir.

Por lo que respecta al arrendatario, va a conseguir un ingreso seguro durante un tiempo y gana un posible comprador para su vivienda. Además, haber alquilado su inmueble le va a permitir beneficiarse de ciertas ventajas fiscales. También, en el momento de la venta, se va a ahorrar dinero en el pago de plusvalías y determinados desembolsos fiscales asociados a la operación.

Aparte, resulta interesante para el cedente la inclusión de una cláusula que garantice el cobro de las cuotas del alquiler mediante la coacción que implica poder perder el derecho de compra. Finalmente, se puede confiar en que un inquilino que se pueda convertir en comprador de la vivienda la cuide con un mayor esmero.

En definitiva, el alquiler con opción de compra incluye condiciones atractivas para las dos partes que en él participan. Vale la pena redactar exhaustivamente sus cláusulas para que todas ellas queden suficientemente claras.

Imagen | Pixabay

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